4000万円の新築を購入すると固定資産税も払う必要がありますが、いくらなのか分からないですよね。
不動産を購入すると毎年支払うことになる固定資産税は土地と建物にかかり、大体の目安として新築4000万円の場合1年分の税額は約13万7000円です。
都市計画税がかかる地域では合わせて約20万円程度の税額になり、経済的な負担になるので不動産購入時は固定資産税を考慮する必要があります。
深く考えずに家を購入したので、納税通知書を見て金額を知りました。
この記事では4000万円の新築購入時の固定資産税を詳しくシミュレーションし、税額を安く抑えるポイントや無料のシミュレーションサイトを紹介しています。
無理のない範囲で家を購入するためにも、まずは自分で複雑な税のしくみを理解してから資金計画を立てることが大切です。
新築で4000万円だと固定資産税は高い!?税のしくみ解説
新築や中古の家を購入して土地や建物を所有すると、その価値に応じて毎年固定資産税を支払う必要があるのです。
固定資産税は市町村(東京23区は都)が課税する地方税で、その場所に住んでいなくても所有者である限りは納付義務があり、毎年納税通知書が届きます。
支払方法は窓口支払だけでなく、コンビニエンスストアやクレジットカード、スマホ決済などさまざまあるので自分が払いやすい方法を選んでくださいね。
固定資産税の仕組みや支払い方について、詳しく解説していきます♪
土地や建物の所有者は固定資産税を納付する義務がある
土地や建物といった不動産を所有すると毎年固定資産税を納付する義務があり、新築を購入する際には固定資産税を考慮した資産計画が必要です。
固定資産税という言葉はよく耳にするかもしれませんが、どのように税額が決まっているのか知らない場合も多いと思います。
毎年納税通知書が届きますが、明細まで詳しく見たことはありません。
新築だけでなく、中古でも住宅を購入すると必ず支払うことになる固定資産税について詳しく解説します。
戸建てやマンション、土地などの不動産の価値に応じてかかる地方税
所得税や消費税のように国が課税する｢国税｣ではなく、市町村が固定資産税の所有者に対して課税する｢地方税｣のひとつです。(東京23区は東京都税)
各市町村の担当者が1件ずつ確認して固定資産税額を算出していますが、「固定資産税評価基準」という全国統一のルールのもとに決定しています。
例えば4000万円の一軒家を購入した場合、土地と建物の価値に応じてそれぞれ課税されます。
- 土地2000万円、建物2000万円
- 土地1500万円、建物2500万円
建物と土地の計算方法が異なるので、同じ4000万円でも1と2では固定資産税額が異なり、簡単には求められません。
4000万円の新築を購入した際の固定資産税のシミュレーションは、後半で詳しく解説していますよ♪
納付義務者はその年の1月1日現在での所有者で、その土地や家に住んでいなくても所有している間は毎年支払う義務があります。
年の途中で売買・譲渡によって取得した場合、基本的にその年の固定資産税の納付義務者ではありませんが、実際には売主と相談して日割り清算して支払う場合が多いです。
我が家が土地を購入した際も、固定資産税は日割り計算しましたよ。
スマホ決済もできる♪自分に合った支払方法を選ぼう
固定資産税の支払い方法は分割払いと一括払いが選べ、各金融機関窓口やコンビニ、ネット決済など自分に合った支払い方を選べますよ。
毎年4月～6月上旬に市町村から納付通知書が到着し、その年の4月から翌年3月末分の固定資産税を納税する流れになっています。
私の納税通知書は今年度4月12日に発行されました。
自治体によって異なりますが、最近は口座引き落としや窓口支払だけでなく、スマートフォン決済アプリやクレジットカード払いも可能な自治体が増えていて払いやすくなりました。
| 支払方法 | 説明・注意点 |
|---|---|
| 金融機関・自治体窓口 | 窓口が開いている時間が限られている |
| コンビニエンスストア | 現金支払いのみの場合が多い |
| PayPay | チャージ残高か金融機関からの引き落とし ※領収書は発行されない |
| ダイレクト納付 | eLTAXを利用して登録した金融機関から引落とし |
| クレジットカード | 決済手数料は自己負担 |
| 口座振替 | 銀行印や通帳を用意して、自治体窓口か金融機関で口座登録を行う |
自動車税をアプリで支払った経験がありますが、納付書を放置しておくと支払済みかどうか分からなくなるので、決済したら分かるようにメモをしたり納付書を処分したりしましょう。
納付期限も自治体によって異なり、私が住んでいる市の今年度の納付期限は以下のようになっています。
| 納 期 | 期 限 |
|---|---|
| 第1期 | 5月1日 |
| 第2期 | 7月31日 |
| 第3期 | 12月25日 |
| 第4期 | 翌年2月29日 |
新築の固定資産税は10万円を超えることも多く、自家用車を所有している場合は自動車税の納付時期とも被るので第1期は出費が多い時期と言えます。
一括払いでも固定資産税の割引はないので、例えば2期と3期を合わせて支払うなど自分に合ったペースで支払うと良いですね♪
支払期限を過ぎると延滞金も発生するので注意が必要です!
経済的に困窮していて納付できない場合など、納税の猶予が認められることもありますので、早めに担当窓口に相談しましょう。
新築で4000万の固定資産税がいくらか決まるのは完成後
4000万円の新築を購入する際に固定資産税の金額がいくらか気になるところですが、実際に建物が完成しないと正確な金額は分かりません。
より具体的な資金計画を立てるには固定資産税がいくらかを知る必要があるので、大体の目安が求められる計算方法を紹介しますね。
固定資産税額が決まる流れを分かりやすく表すと
固定資産税評価額の決定→各種軽減措置を適用→税率をかける
のような順で求められ、聞きなれない言葉が多く計算が複雑ですが、分かりやすく解説していきます。
固定資産税の元になる評価額は土地建物の5割から7割
固定資産税評価額は、土地や建物についてどれくらいの価値があるのか市町村が評価した金額で固定資産税がいくらかを求めるときの元になる金額です。
各自治体の担当者がひとつずつ確認して決定して、不動産の価値を評価するもので建物や土地の購入価格ではありません。
- 土地：購入価格の約70％
- 建物：再建築価格(もう一度建てる場合の金額)の約50～60％
4000万円の家を購入するときに土地代が1200万円だとして、土地の固定資産税評価額の計算式は以下のようになります。
1200万円×70％＝840万円
この840万円に固定資産税がかかってくる
3年に一度評価額の見直しが行われ、建物の場合は｢経年減価補正｣と言って年数が経つと経年劣化によって評価が下がる仕組みになっています。
土地相場の上昇や人口増加で、土地の評価額は上がることもあります。
おおまかにいえば、建てるためのコストが高い家ほど固定資産税評価額は高くなる傾向で、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが高いですよ。
一戸建ての場合は、家の新築時に市町村の担当者が家の構造や設備を確認する家屋調査が行われ、その調査で実際の固定資産税評価額が決定します。
1.4％の税額をかけて土地と建物の固定資産税額が決定
固定資産税は土地と建物と別々に課税され、評価額×1.4％で大まかな金額は求められますが、それぞれ特例措置や減税制度が適用されて割引されます。
固定資産税の標準税率は1.4％ですが、自治体によっては1.4％を超える税率を設置しているところもあります。
- 土地の固定資産税評価額(購入価格の約70％)×1.4％
- 建物の固定資産税評価額(再建築価格の約50～60％)×1.4％
この計算で大体いくらかという金額が求められますが、軽減措置を当てはめると土地は1/6、新築の建物は1/2の価格に減額される場合もあるのです。
ここでも、4000万円の支払いのうち土地代が1200万円だと想定して計算します。
1200万円×70％×1/６×1.4％＝1万9600円
1200万円の土地で軽減措置が使える場合は大体1万9600円程度ですが、各種軽減措置については、次の章で詳しく解説していきますね♪
固定資産税だけはでない!都市計画税も納税の必要あり
固定資産税がいくらかを考えるときに忘れてはいけないのが都市計画税の存在で、固定資産税と都市計画税の両方を納める場合が多いです!
都市計画事業や土地区画整理事業(道路の建設、公園や上下水道の整備など)の費用に充てるために地方自治体が毎年課税する｢地方税｣。税率の上限は0.3％。
都市計画税がない地域もありますが、不動産が｢市街化区域｣にあると発生するので、自治体のHPで確認しましょう。
私が住んでいる市も都市計画税があり、税率は0.2％です。
固定資産税と合算して納付書が送付されてくるため、支払い忘れはないと思いますが、固定資産税だけを想定していると実際の金額が高くて驚くかもしれません。
インターネット検索で｢固定資産税｣を調べると具体的なシミュレーションで固定資産税金額が書いてありますが、都市計画税が含まれていない場合も多いので注意が必要です。
計算方法は固定資産税と変わらないですが、都市計画税にも土地に対しては軽減措置がありますよ。
新築なら4000万でも固定資産税は軽減措置で半額に!
固定資産税には軽減措置が設けられていて、4000万円で購入したとしても土地は1/6新築建物は1/2まで評価額が減額するので該当する場合は大きな減税につながりますよ。
軽減措置の適用には申請が必要なことが多く、期限内に申請しないと割引対象にならない場合もあります。
家の購入は手続きが多いので、固定資産税の申請忘れに注意しましょう。
現在の軽減制度には期限があり延長されるか分からないので、自分の家にどの軽減措置が適用されているかを知ると、今後の資金計画にもつながりますね。
軽減措置は土地と建物に適用されるが申請手続きが必要
土地と建物どちらも評価額を減額する制度があり、住宅用地の場合は面積に応じて最大1/6まで減額し、建物は新築から最高7年間は半額になるので、要件を満たしていれば負担を減らせます。
4000万は大金なので税金は少しでも減らしたいところですが、申請が必要な場合もあるので、軽減制度のしくみを理解し手続きを忘れないようにしましょう。
- 200㎡以下の部分：評価額×1/6に減額(都市計画税は1/3)
- 200㎡以上の部分：評価額×1/3に減額(都市計画税は2/3)
200㎡は60.5坪なので、60坪までの土地なら1/6の評価額に減額すると覚えておくと良いです。
床面積120㎡までの部分の固定資産税が1/2に減額
建物の構造によって減額される期間が異なり、国が定めた長期にわたって良好な状態で暮らせる｢長期優良住宅認定制度｣をクリアしていると期間が長くなります。
| 建物の構造 | 減額期間 |
|---|---|
| 一般的な戸建て | 3年間 |
| 長期優良住宅 | 5年間 |
| 3階建て以上の耐火・準耐火構造のマンションや一戸建て | 5年間 |
| 長期優良住宅の3階建て以上の耐火、準耐火構造のマンションや一戸建て | 7年間 |
床面積120㎡とは約36坪なので、ひと家族が暮らす標準的なサイズの家なら減額対象となりますよ!
土地と建物の軽減措置を合わせて使えば大幅な減税になりますね。
長期優良住宅は、新築した翌年の1月31日までに市町村に認定通知書の写しを添付して軽減措置の申請を行う必要があるので忘れないように注意しましょう。
中古は経年減価補正で減税♪リフォームは増額の場合も
4000万円の中古を購入した場合は新築の軽減措置は適用されませんが、築年数に応じて経年減価補正率で評価額が値引かれ、さらに、リフォームによっても減額する場合がありますよ。
建物が劣化した分だけ評価額を値引くためのもの。経年減価補正率を使って評価額を割り出す。
建物の正確な評価額は知れなくても、経年減価補正率でおおよその目安は計算できますよ。
東京法務局が提示している木造の経年減価補正率は以下のようになり、新築後10年で半額の評価で、最大で0.2まで下がりそれ以上下がることはありません。
| 建物の経過年数 | 経年減価補正率 |
|---|---|
| 1年 | 0.8 |
| 5年 | 0.64 |
| 10年 | 0.5 |
| 15年 | 0.37 |
| 20年 | 0.25 |
マンションや鉄筋コンクリート造の場合は劣化しにくい分評価額が下がりにくく、半分まで下がるのに20年以上かかります。
リフォームをすると内容によっては翌年の固定資産税評価額が下がりますが、床面積が増える場合や大幅なリフォームだと建物の価値が上がり税額が増える場合もあります。
固定資産税が下がるリフォームは以下の4つの内容です。
| リフォーム内容 | 翌年度の軽減率 |
|---|---|
| 耐震リフォーム | 1/2軽減 |
| バリアフリーリフォーム | １/3軽減 |
| 省エネリフォーム | 1/3軽減 |
| 長期優良化リフォーム | 2/3軽減 |
適用になるにはそれぞれ要件が決まっていて、工事の内容によって割引期間も異なるので、リフォームをした場合は一度自治体に確認したほうが良いです。
軽減措置の各種申請は期限と申告漏れに注意しよう!
固定資産税の減税の適用を受けるには、工事完了後に申告を行う必要があるので忘れないように気を付ける必要があります。
新築時はハウスメーカーや工務店のほうで書類を揃えてくれる場合もありますが、減税の手続きについて自分から伝え、申請を忘れないようにしましょう。
新築時にいつ固定資産税の書類を書いたか覚えていません。
| 軽減制度 | 申告期間 |
|---|---|
| 住宅用地の軽減 | 新築した翌年の1月31日まで |
| 新築住宅 | 新築した翌年の1月31日まで |
| 耐震リフォーム | 工事完了後3カ月以内 |
| バリアフリーリフォーム | 工事完了後3カ月以内 |
| 省エネリフォーム | 工事完了後3カ月以内 |
| 長期優良住宅 | 新築：翌年の1月31日まで リフォーム：工事完了後3カ月以内 |
申告先は各自治体の固定資産税課で、市町村によっては新築の一般住宅は申告が不要になる場合もあります。
それぞれ、減税申告書や各減税制度の添付書類が必要となりますよ。
新築4000万の固定資産税をシミュレーション♪
具体的な固定資産税の金額をシミュレーションしていきましょう。
2021年度の｢フラット35利用調査｣によると家の購入費の全国平均は4455万円で、大体土地200㎡(約60坪)家100㎡(約30坪)くらいですが、金額も面積も地域差が大きいです。
ここでは4000万円の家を購入したと想定し、全国平均の土地と建物の予算配分1：2をもとに、固定資産税のシミュレーションを行います。
新築時だけでなく経年減価補正がかかる4年後のシミュレーションもしているので、資金計画の参考にしてくださいね♪
はじめの3年間は固定資産税と都市計画税で約20万円
新築4000万円の一戸建てを購入した場合翌年の固定資産税は、固定資産税だけで13万7000円、都市計画税と合わせると約20万円のシミュレーション結果が出ました。
シミュレーションをするにあたって以下のように条件を設定し、計算式に当てはめて金額を求めました。
- 土地の広さ200㎡、購入費1200万円
- 建物の広さ100㎡、購入費2800万円
- 評価額は土地は70％建物は60％で計算する
- 長期優良住宅ではない
土地と建物の面積からどちらも軽減措置が使えるので、計算方法は以下のようになります。
計算式：購入代金×評価額割合×軽減措置×税率(1.4%)
土地：1200万円×70％×1/6×1.4％＝1万9600円
建物：2800万円×60％×1/2×1.4％＝11万7600円
4000万円の新築一戸建てを購入した場合、翌年の固定資産税額の合計は13万7200円で、都市計画税がある場合は以下の分も加算されます。
計算式：購入代金×評価額割合×軽減措置(土地のみ)×税率(0.3％)
土地：1200万円×70％×1/3×0.3％＝8400円
建物：2800万円×60％×0.3％＝5万400円
都市計画税の税率は0.3％で計算したので、それより低い税率の市町村は金額が下がります。
固定資産税のみ支払う場合と都市計画税も支払う場合の合計金額をまとめました。
| 税の種類 | 土地 | 建物 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税額のみ | 1万9600円 | 11万7600円 | 13万7200円 |
| 固定資産税と都市計画税 | 2万8000円 | 16万8000円 | 19万6000円 |
固定資産税と都市計画税の合計は19万6000円になり、ひと月あたり1万6000円強の税がかかるのは結構大きな金額だと感じました。
単純に毎月のローンが1万6000円増える計算になるので、ローン計画を立てるときには固定資産税分をしっかり入れる必要があると分かりましたね。
現在の軽減措置は2024年3月までに新築された場合で、制度延長の可能性もありますが延長しなかった場合は新築時の軽減措置がなくなります。
4年後からは新築軽減措置が使えないため税額が増える!
固定資産税評価額は3年に一度見直しが行われるため、新築一戸建てだと4年目が固定資産税の金額が変更されるタイミングになります。
新築から4年経った建物は｢経年減価補正率｣に基づいて評価額が低くなるため、固定資産税が安くなると考えがちですが注意が必要です。
一般住宅の場合新築住宅の減税措置は3年間なので、4年目からは適応外になり半額になっていた税額が全額負担になります。
土地についての金額はあまり変わることはありません。
東京法務局のデータより、4年後の経年減価補正率を0.67として具体的に新築時とどの程度金額が変わるのか比較しましょう。(100円未満は切り捨て)
土地：新築時と同様の1万9600円
建物：2800万円×60％×0.67×1.4％＝15万7500円
土地：新築時と同様の8400円
建物：2800万円×60％×0.67×0.3％＝3万3700円
固定資産税は3万9900円増え、都市計画税は1万6700円減るので、4年後には約2万円強増える計算になります。
4年後から安くなると安心している場合ではないですね。
| 税の種類 | 土地 | 建物 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税額のみ | 1万9600円 | 15万7500円 | 17万7100円 |
| 固定資産税と都市計画税 | 2万8000円 | 19万1200円 | 21万9200円 |
建物分の固定資産税が新築と同程度に戻るのは、計算上経年減価補正が0.5になる10年目以降になるので、長い間同程度の固定資産税と都市計画税を支払うと頭に入れておきましょう。
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新築4000万の固定資産税もポイントを押さえれば節税可能
購入する土地の大きさは変えられませんが、これから家を建てる場合はポイントを押さえれば固定資産税額を減らすことも可能です。
シミュレーションをした通り、4000万円の一般的な新築住宅の固定資産税は月に2万円程度かかるため、少しでも安く抑えて毎月の出費を減らしたいですよね。
期限内にしっかり支払ったり、毎年届く納税通知書の明細をチェックして正しい請求額になっているかを確かめたりするのも無駄な出費を抑える方法のひとつです。
固定資産税を安く抑えるなら間取りづくりで工夫しよう
同じ4000万円の新築でも、固定資産税を安く抑える間取りのポイントを頭に入れておくと後から税額を減らすために間取りを変更しなくて済みます。
1月1日時点の土地の使い方や家屋調査によっても固定資産税評価額を下げることもできるので、詳しく解説します。
- 家の仕様や間取りを工夫する
- 家屋調査に応じる
- 1月1日時点で空地であることを避ける
- クレジットカード払い
建物の固定資産税評価額を下げる方法として、家は鉄筋コンクリート造よりも木造を選び、床面積を小さくしましょう。
天井高1.4ｍ以下のスキップフロアや建物全体の1/5以下の床面積のビルトインガレージは床面積にカウントされないので、固定資産税がかからずに空間を有効活用できます♪
床面積にカウントされないポイントは新築前に知りたかったです!
2つ目のポイントも建物の評価額を抑えるために必要で、新築後の家屋調査に協力して正確な査定をしてもらいましょう。
コロナ禍で一旦停止になっていましたが現在は以前のように家屋調査が行われていて、家屋調査での現場調査や質問の回答で正確な審査が出ます。
私の経験では、女性職員さん2名がスリッパと手袋を持参し、家の中を見る前に｢立ち入らないほう良い場所はないか｣と配慮してくれたので、気持ちよく協力できました。
家屋調査をしないと書類査定のみで、高い評価になる場合があります。
3つ目のポイントは土地の評価額を下げる方法で、1月1日時点で空地だと住宅用地としての軽減措置を受けられませんので日程が調整できれば年をまたがずに家が完成するようにしましょう。
最後は、クレジットカード払いでポイントを貯めることで実際の支払金額を減らす方法です。
クレジットカード払いはポイントだけでなく、カードのルールに沿って支払回数を決められるメリットもありますが手数料は納税者負担なので、手数料によっては注意が必要と言えます。
延滞金には注意!定期的な評価額チェックで過払い防止
固定資産税は払い忘れると延滞金が発生しますし、固定資産税評価額が間違っていて過払いしている場合もまれにあるので、正しい金額を支払うためには定期的なチェックが必要です。
無駄なお金は払いたくないと誰でも思うものですが、見通しを持った資金計画をするにはプロに意見を聞くのもおすすめですよ。
- 支払い忘れによる延滞金
- 固定資産税が正しいかチェックして過払いを防ぐ
- プロに意見を聞き固定資産税を含めた資産計画をする
固定資産税を支払い忘れていると督促状が届き延滞金を追加して払う必要があり、4000万円以上の価値の税金を支払うことになりますし、最悪の場合は自宅が差し押さえられることもあり得ます。
分割払いの期限まで時間があると支払いを先延ばしにしがちですが、金銭的に余裕があるときに先に払うなど延滞金で損をしないように注意しましょう。
毎年納税通知書が送られてきますが、まれに間違って課税されている場合もあるので正しい金額か定期的にチェックしたほうが良いです。
来年からは詳細もしっかり確認しようと思いました。
- 土地に住宅用地の特例が適用されているのか
- 新築後3年以内の建物に軽減措置は適用されているか
- リフォームをした場合の軽減措置が適用されているか
我が家にある納税通知書を見ると｢新築住宅軽減税額｣という項目で建物の軽減措置が記載され、土地も｢住宅用地｣と登録されていると分かりました。
固定資産税は｢縦覧｣制度によって、他の納税者の固定資産評価額が確認できるので、同じエリアの他の土地や建物と比較して自分の不動産の評価額が適正か確認できますよ。
もし固定資産税額に不服がある場合は、審査の申し出もできます。
毎年かかる固定資産税で苦しまないためにも、家を購入する際には不動産代金の4000万円だけでなく、固定資産税を含めた資産計画が必要で、無理のない範囲の家を購入するのも大切なポイントです。
お金のことは自分で調べても複雑で分からない場合もあるので、お金のプロに任せるのもひとつの方法だと思います。
家を購入する前にファイナンシャルプランナーに相談すると、家のローンや固定資産税だけでなく、保険の見直しや生涯設計もできるので見通しを持った資金計画ができるのでおすすめです。
まとめ
- 不動産を所有すると毎年固定資産税を納付する義務が発生し、分割払いや一括払い、各金融機関窓口やコンビニ、ネット決済などさまざまな支払い方がある
- 固定資産税は土地と建物に課税され、それぞれの価値を評価した固定資産税評価額に税率1.4％をかければ目安が分かるが、建物が完成しないと正確な金額は分からない
- 都市計画事業や道路の建設、上下水道や公園の整備の費用に充てるための都市計画税の納税義務がある地域もあり、固定資産税評価額に税率0.3％をかけて求められる
- 期限はあるものの評価額を減額する制度があり、住宅用地は面積に応じて1/6に減額し、建物は新築後最大7年間半額になるので大きな減税になる
- 中古の場合は築年数に応じて経年減価補正率で評価額が値引かれ、リフォームでも減額する場合があるが、減税の適用を受けるには工事完了後に申告が必要
- 新築4000万円一戸建ての固定資産税をシミュレーションすると、固定資産税で13万7000円、都市計画税との合計で約20万円かかるので、資金計画が大切
- 4000万円の建物も4年経つと｢経年減点補正率｣で評価額が低くなり固定資産税が下がると考えがちだが、実際は新築時の軽減措置が適用されないので税額は上がる
- 木造や、ビルトインガレージなど間取りの段階から固定資産税を意識した家づくりを行い、建物完成後は家屋調査に協力するのが税額を安く抑えるポイント
- 延滞金が発生するので払い忘れには注意し、まれに固定資産税評価額が間違って過払いしている場合もあるため、定期的に明細をチェックする必要がある
- お金のプロに任せるのもおすすめで、ファイナンシャルプランナーは家のローンや固定資産税以外に、保険や生涯設計も相談できるので見通しを持った資金計画ができる
4000万円という金額はとても大きく、約10年間毎年20万円程度の固定資産税を支払うのは、経済的な負担と言えますよね。
税のしくみは複雑なので、ファイナンシャルプランナーに相談し、詳しいシミュレーションで計画的な資金計画をしてもらうと、自分たちに無理のない範囲で家が購入できますよ。
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